Recita l’articolo:
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Una premessa: nel commentare la vicenda ci limiteremo ad esaminare gli aspetti condominiali del problema.
E’ chiaro, infatti, che questo tipo d’intervento edilizio si scontra con la necessità di una serie di autorizzazioni amministrative che possono variare a seconda della tipologia d’intervento e del tipo di stabile sul quale si andrà ad operare.
In primo luogo la sopraelevazione è sempre consentita, salvo che non risulti il contrario dal titolo o dal regolamento di condominio di origine contrattuale.
Ciò significa che il condomino interessato potrà costruire senza chiedere il permesso agli altri comproprietari.
Avrà diritto di sopraelevare il condomino proprietario dell’ultimo piano (o i condomini se all’ultimo piano vi sono più unità immobiliari) o il condomino proprietario del lastrico solare.
Naturalmente, vista l’importanza dell’opera da eseguire, anche se non vi è l’obbligo, salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento contrattuale, è sempre consigliabile informare gli altri condomini, magari attraverso la convocazione di un’assemblea.
Ciò perché, come ci dicono i commi secondo e terzo dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono o se la stessa pregiudichi il decoro dello stabile o diminuisca aria e luce per i piani sottostanti.
Naturalmente si tratta di obiezioni che devono essere sollevate e provate dai condomini contrari a questo intervento; tuttavia, proprio per evitare l’insorgere di lunghi, costosi ed incerti contenziosi vale la pena informare i propri vicini della genuinità del progetto e dell’assenza di rischi o pregiudizi per lo stabile.
Un’opera d’informazione a carattere preventivo che, se fondata su dati inequivocabili, spiana la strada ad un sereno inizio dei lavori.
Infine il lato economico della questione: l’indennità spettante ai condomini per la sopraelevazione.
Non è chiaro né in dottrina, né in giurisprudenza il fondamento di questo indennizzo.
Secondo alcuni è dovuto quale corrispettivo per l’utilizzo dell’area sovrastante il lastrico, a parere di altri, invece, si tratta di una compensazione pecuniaria per la perdita di valore (millesimale) delle unità immobiliari rispetto alle parti comuni.
Anche l’area di riferimento per il calcolo dell’indennizzo non è individuata univocamente.
Alcuni sostengono che vada a coincidere con l’intero terreno edificabile(comprendendo dunque anche cortili, spazi verdi, ecc.), per altri, al contrario, l’area da tenere in considerazione è quella che il nuovo corpo di fabbrica andrà ad occupare.
Qualunque sia la tesi un dato è certo: il valore è quello attuale dell’area e non quello che la stessa aveva al momento dell’edificazione del condominio.
Ognuno, infine, avrà diritto all’indennità che dovrà essere commisurata ai millesimi di proprietà.
L’atto di vendita o il regolamento condominiale contrattuale, tuttavia, possono escludere la necessità di indennizzare gli altri condomini.
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa