Un’interessante sentenza del Tribunale di Salerno ci permette di approfondire più da vicino il tema, sempre dibattuto, dei lavori straordinari in condominio.
Chi sceglie la ditta, tra amministratore o assemblea ed in quest’ultimo caso con quali maggioranze?
Partiamo, innanzitutto, da una distinzione.
Lavori ordinari e lavori straordinari: il codice civile non ne dà una definizione.
I primi sono quelli che si rendono necessari a causa del normale uso delle cose comuni.
Si pensi alla necessità di riparare la serratura rotta del portone.
In questi casi, ci dice il Tribunale campano, si verte nel campo della manutenzione ordinaria pertanto l’ordine di esecuzione dei lavori “rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, e quindi non richiede l'apposita preventiva deliberazione dell'assemblea dei condomini” (Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
In sostanza, ricevuta la segnalazione di un qualsiasi guasto, simile a quello portato nell’esempio, l’amministratore potrà contattare la ditta che ritiene più adatta a fare eseguire i lavori.
Sarà una sua scelta quella di anticipare le somme necessarie oppure farne richiesta ai condomini.
Diverso è il caso dei lavori di manutenzione straordinaria.
S’immagini che a seguito di forti piogge si renda necessario rifare il tetto comune.
In questi casi sono due le possibilità:
a)se vi è urgenza l’amministratore potrà, ex art. 1135, secondo comma, c.c. far eseguire dei lavori per poi vedersi ratificato l’operato dall’assemblea;
b) com’è prassi, convocare i condomini affinché siano gli stessi, fin dal principio, a prendere tutte le decisioni più adatte.
In tutte quelle circostanze in cui si devono effettuare dei lavori straordinari di notevole entità l’assemblea dovrà approvarli (o ratificarli) con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Quale dovrà essere il contenuto della deliberazione in relazione ai lavori?
La deliberazione dovrà determinare l’oggetto del contratto (quindi lavori da realizzarsi e prezzo degli stessi), nonché dovrà precisare la scelta della ditta affidataria (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Una delibera di affidamento dei lavori può essere impugnata per vizi attinenti a profili formali (es. mancato raggiungimento dei quorum o per omessa convocazione di un condomino) ma in nessun caso si potrà contestare la scelta di una ditta. Questa è materia di esclusiva competenza dell’assemblea e come tale sottratta al sindacato dei giudici (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Se successivamente si dovesse scegliere di cambiare la ditta, questa decisione dovrà essere presa, nuovamente, dall’assemblea e per essere valida necessiterà, quantomeno, della stessa maggioranza con la quale, inizialmente, era stata scelta la prima impresa.
Una deliberazione adottata con quorum inferiori sarà annullabile (vedi Trib. di Salerno 4 gennaio 2010).
Per far valere tale causa d’invalidità sarà necessario impugnare la decisione assembleare nei termini indicati dall’art. 1137 c.c.,quindi: 30 giorni dalla decisione per i dissenzienti e trenta giorni dalla comunicazione della stessa per gli assenti.
