È stata una revisione pesante. Il nuovo testo unificato del Ddl di riforma del condominio, che ha ripreso il suo iter al Senato il 24 febbraio u.s., ha perso la fideiussione dell'amministratore, ma ha guadagnato in semplicità e chiarezza.
«Abbiamo buone possibilità di ottenere la sede deliberante», commenta Franco Mugnai, relatore del provvedimento in commissione Giustizia. Questo vorrebbe dire votare il Ddl in commissione e farlo andare alla Camera in poche settimane. Anche se, in realtà, qualche ostacolo sta sorgendo all'interno del gruppo Pd, che sembra più sensibile alla proposta di inserire nel Ddl il principio della personalità giuridica del condominio. Ipotesi che non convince Mugnai: «Pensiamo a cosa succederebbe con i debiti condominiali: i creditori cosa potrebbero pignorare? I beni comuni come l'androne o il giardino?».
Al convegno organizzato venerdì 26 febbraio u.s. a Milano da Harley & Dikkinson, il market place per amministratori condominiali, Michele Costantino, ordinario di diritto privato all'Università di Bari che sul testo della riforma ha lavorato molto, ha rincarato la dose: «Anche se la riforma non recepisce il principio della sentenza della Cassazione 9148/2008 che ha cancellato la solidarietà passiva, prevede tuttavia la preventiva escussione per i condòmini in regola con i pagamenti».
Sulle garanzie che l'amministratore dovrebbe offrire al condominio, la versione precedente del Ddl chiedeva di prestare una «idonea garanzia» per un importo pari alle spese annue condominiali. Un punto che aveva scatenato le polemiche dei professionisti e che adesso è sparito dal testo della riforma, lasciando però aperta la questione.
Per il presidente dell'Anaci, Pietro Membri, la soluzione sta a monte, nella selezione del professionista e nella sua formazione, tanto che l'associazione ha lanciato un percorso di qualità con certificazione, partecipazione periodica a corsi di aggiornamento specifici su temi attuali come il risparmio energetico, le norme sulla sicurezza e l'inquinamento acustico, con l'utilizzo di software per la gestione condominiale e l'attivazione di un call center dedicato attivo 24 ore su 24, grazie al quale l'amministratore potrà essere sempre rintracciabile. Ma tra le proposte che hanno interessato l'Anaci presto potrebbe diventare operativo anche un Fondo di garanzia per coprire eventuali ammanchi e irregolarità di cassa dell'amministratore.
Un progetto in questo senso è stato illustrato al convegno milanese, dove Fabio Sandrini dell'Anaci e Sergio Corbi di Veco corporate finance hanno spiegato il meccanismo che sarà veicolato da Harley & Dikkinson: il fondo, cui potranno aderire solo amministratori di condominio, raccoglierà le loro quote annuali e ne affiderà le gestioni a una Sgr. In caso di ammanchi attribuibili all'amministratore, il fondo interverrà per ripianarli, purché siano state seguite le regole di trasparenza nella contabilità dettate dal fondo stesso. Il fondo potrà anche agire in surroga per il recupero del credito del condominio, dopo che questo sarà stato risarcito.
I soci (gli amministratori) possono essere esclusi dal fondo (e i loro condomini dal risarcimento) in caso di scorretto comportamento gestionale. Mentre la gestione contabile – questa la novità principale – potrà essere verificata direttamente nello studio dell'amministratore dalla società di servizi cui sarà affidata la gestione. Il contributo sarà di 50 euro per ogni condominio fino a dieci unità, 100 tra le 11 e le 100 unità e 200 euro sopra questo tetto. Gli amministratori dovranno fornire al fondo i propri profili gestionali e ogni altra informazione relativa che sarà richiesta.
Il progetto del fondo è stato elaborato quando l'obbligo di prestare garanzia era previsto dal Ddl. Comunque, anche se sarà confermato il testo attuale, i condòmini dovrebbero riflettere bene sull'opportunità di avere un amministratore iscritto a questo fondo o ad altri analoghi.
L'eliminazione della garanzia non esaurisce le novità della nuova versione del Ddl (si vedano le schede a destra per i dettagli). Scompaiono anche il consiglio di condominio e la possibilità per l'assemblea di determinare le modalità con cui l'amministratore potrà prelevare le somme dal concorrente condominiale. È stata eliminata anche la possibilità di distacco dall'impianto centralizzato, in contrasto con le norme sul risparmio energetico.
Fonte: Cristiano Dell'Oste e Saverio Fossati de Il Sole 24 Ore