Il regolamento relativo alla gestione ordinaria di immobili comuni può essere modificato a maggioranza anche quando è stato approvato con il consenso di tutti i comproprietari. L'accordo, infatti, avendo a oggetto il miglior godimento della cosa comune, non ha natura contrattuale e può essere modificato dall'assemblea con le normali maggioranze.
Occorre, invece, l'unanimità in tutti i casi in cui si intendono approvare e modificare disposizioni che incidono sui diritti del singolo comproprietario o che introducono criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali. Sono queste le importanti conclusioni raggiunte dalla seconda sezione civile della Cassazione nella sentenza 13632/2010, che ha respinto il ricorso di una signora.
La donna, comproprietaria di una serie di immobili, ha impugnato la delibera dell'assemblea con la quale la maggioranza ha conferito all'amministratore il potere di affittare al meglio tutte le unità immobiliari facenti parte di un fabbricato. Secondo la ricorrente il regolamento, adottato all'unanimità, poteva essere modificato solo con il consenso di tutti, anche in considerazione del fatto che la scelta di affittare tutti gli immobili la privava dei suoi poteri di comproprietaria sui beni.
Le affermazioni non hanno convinto la Cassazione secondo la quale, al contrario, nella comunione di proprietà indivisa, così come nel condominio degli edifici, salvo quanto previsto dall'articolo 1138 del Codice civile e dalla predisposizione del regolamento a cura del costruttore, i titolari possono formare, a maggioranza, un regolamento per l'ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune, che ha la funzione di disciplinare le modalità d'uso e di gestione dei beni.
Il fatto che, in questa circostanza, precisa la Corte, il regolamento sia stato approvato all'unanimità non cambia le cose: la delibera costituisce pur sempre " espressione delle attribuzione conferite all'assemblea per la gestione dei beni comuni ". Pertanto la natura del regolamento deve essere individuata in base al suo contenuto e non secondo le modalità con cui è stato approvato, tenuto anche conto che soltanto quelli che hanno natura contrattuale vanno modificati con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.
Fonte: Remo Bresciani de Il Sole 24 Ore