In linea di principio tetti e lastrici solari sono per definizione parti comuni: la normativa da applicare è quella sulla comunione in generale (articolo 1139 del Codice civile) per cui «il concorso dei partecipanti... tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote» che si presumono uguali (articolo 1102). Se nella comunione vige il principio della proporzione fra quota di proprietà e concorso nei vantaggi e nei pesi della cosa comune, nel condominio, poiché coesiste un regime di comunione con molteplici proprietà individuali, il grado di godimento delle parti comuni da parte dei condomini può risultare diverso in base al rapporto in cui, con quelle parti si trova, di fatto, il bene oggetto di proprietà esclusiva, tanto che le quote nel condomini sono espresse in millesimi.
Il tetto di un edificio condominiale, destinato alla copertura della parte sottostante, deve considerarsi comune a tutti i proprietari delle unità immobiliari (articolo 1117), alla stregua del lastrico solare di uso comune, sul presupposto che si tratti di entità condizionanti l'esistenza stessa dell'edificio e assolvendo la funzione primaria di protezione (pur potendo il lastrico essere utilizzato anche come "terrazzo"). In quanto bene comune a tutti i condomini che ne assumono la custodia con il relativo obbligo di manutenzione, «la ripartizione delle spese di riparazione deve avvenire in conformità dell'articolo 1123, comma 1, Codice civile e quindi in misura proporzionale al valore delle singole quote di proprietà esclusiva» (Cassazione, sentenza 1861/2001).
Il valore millesimale, infatti, esprime il valore della proprietà di ciascun condomino sui beni comuni e, proporzionalmente al valore della rispettiva proprietà, si pagano «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio» (articolo 1123, comma 1, Codice civile).
Questa disposizione si applica, quindi, anche quando non tutte le unità immobiliari sono sotto al tetto o al lastrico: l'obbligo di pagare è legato alla proprietà a prescindere dalla funzione di parziale o di totale copertura dell'edificio. Quando l'uso dei lastrici solari (o di una parte) non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l'uso esclusivo e coloro a cui il lastrico serve da copertura devono provvedere alla loro riparazione e ricostruzione (articolo 1126 Codice civile).
Al lastrico solare è equiparato, per la stessa funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, la terrazza a livello nel caso in cui sia di proprietà o di uso esclusivo. Per questa tipologia di lastrici solari, un terzo della spesa di ricostruzione o di riparazione, è a carico di chi ha l'uso esclusivo; gli altri due terzi sono a carico di tutti coloro a cui serve (da copertura) in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, ossia per millesimi di proprietà. La proiezione verticale serve solo per individuare i condomini coperti tenuti al pagamento e non per frazionare il valore della proprietà e quindi il valore millesimale.
Fonte: Luana Tagliolini de Il Sole 24Ore