Prima di avviare un intervento sulla propria unità immobiliare, è sempre opportuno controllare che cosa dicono le disposizioni del regolamento contrattuale del condominio. In linea di principio, si ricorda l'articolo 1122 del Codice civile per il quale «ciascun condomino nel piano o porzione di piano di sua proprietà non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio».
La costruzione di una stanza nel proprio giardino in aderenza ai muri perimetrali può considerarsi legittima ai sensi e nei limiti dell'articolo 1102 («ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa...»). La costruzione sarebbe quindi contestabile qualora si accertasse che pregiudica il decoro architettonico dell'immobile (ad esempio una veranda chiusa con vetrate, aumenta la superficie utile di un appartamento ma modifica anche la sagoma dell'edificio) e in quanto lesiva del godimento di aria, luce e panoramicità precedentemente consentito ai proprietari confinanti.
La Cassazione aveva ritenuto che anche nell'ipotesi in cui «il cortile interno sia di proprietà esclusiva di un condomino e su di esso si affaccino le proprietà esclusive degli altri condomini, il cortile deve ritenersi asservito alla sua destinazione di dare aria e luce alle proprietà circostanti, con conseguente divieto per il condomino di erigervi costruzioni o manufatti nel cortile medesimo, a nulla rilevando che egli ne sia proprietario esclusivo» (sentenza 78/1977). Ogni indagine e valutazione concreta dovrà comunque essere demandata al giudice, da adire qualora il condomino non provvedesse spontaneamente alla rimozione, alla modifica o allo spostamento del manufatto.
Solo qualora le dimensioni della stanza siano innovazioni di vasta portata tali da alterare notevolmente il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (articolo 69 disposizioni di attuazione del Codice civile), i valori millesimali dovranno esser rivisti. Non è invece previsto il pagamento di un indennizzo in quanto la fattispecie non è considerabile "soprelevazione" in base all'articolo 1127 del Codice civile. Non si dimentichi comunque che qualsiasi costruzione, pur legittima all'interno del condominio, deve rispettare quanto richiesto sul piano tecnico e sul piano dei rapporti con l'amministrazione comunale. Si potrebbe quindi segnalare la nuova opera al comune per le verifiche del caso.
Fonte: Il Sole 24Ore