Parti comuni e presunzione di comunione: guardiola ed alloggio del portiere.

In una recente decisione la Suprema Corte ha riaffermato una serie di fondamentali principi relativi alla presunzione di comunione delle parti comuni dell’edificio condominiale espressa nell'art. 1117 c.c. In particolare, il giudice di legittimità, premesso che l'accertamento con cui il giudice del merito attribuisca ad un determinato bene natura condominiale o di proprietà esclusiva integra gli estremi di una valutazione fattuale che, se adeguatamente motivata, risulta insindacabile in sede di legittimità, ha ribadito che:

(i) al fine di stabilire se un’unità immobiliare situata in un condominio è da considerarsi comune, ai sensi dell'art. 1117 n. 2, c.c., in quanto destinata ad alloggio del portiere, occorre accertare se all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata o meno tale destinazione, espressamente o di fatto.

(ii) per vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117 c.c., non sono sufficienti il frazionamento - accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell'edificio in questione, essendo al contrario necessaria e decisiva una espressa previsione in tal senso da parte del regolamento negoziale recepito nel contratto di compravendita.

(iii) per presumere la natura condominiale di un bene tra quelli indicati dall'art. 1117 c.c. è sufficiente l'attitudine funzionale di quest'ultimo al servizio o al godimento collettivo: in altri termini, è sufficiente che tale bene risulti collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale.

Nel caso esaminato, il Supremo Collegio, applicando i principi espressi, ha ritenuto incensurabile la pronuncia con cui la corte di merito, riformando la decisione di primo grado, aveva accertato e dichiarato, in confronto dell'originario proprietario dell'intero stabile, successivamente alienante mediante vendita frazionata del medesimo, la proprietà comune sia del locale guardiola che del retrostante appartamento del portiere.

[Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 7 maggio 2010, n. 11195 - Presidente Triola - Relatore Bursese]

Fonte: Avv. Federico Ciaccafava su Professionisti e Imprese 24

Amministratore, le norme che regolano il mandato.

L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere riconfermato. In più occasioni la Cassazione ha disposto che quando l'amministratore cessa dall'incarico per scadenza del termine annuale o perchè ha deciso di dimettersi dall'incarico affidatogli, deve continuare ad esercitare le sue funzioni fino a quando non sia validamente sostituito con la nomina di un altro amministratore da parte dell'assemblea.

L'amministratore può essere revocato dall'asseblea dei condomini in qualsiasi momento, perchè il rapporto è configurabile come un vero e proprio mandato. Se viene meno la fiducia dell'assemblea, l'amministratore è tenuto a rimettere il mandato. Per la revoca è necessaria la stessa maggioranza richiesta per la nomina dell'amministratore: metà più uno degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Ciascun condomino può chiedere all'autorità giudiziaria di revocare l'amministratore in caso delle seguenti irregolarità: mancata comunicazione all'assemblea di una citazione ( od un provvedimento amministrativo ) a lui notificato, dal contenuto che esorbita dalle sue proprie attribuzioni ; mancata presentazione per due anni consecutivi dei conti della gestione, salvo il caso di impossibilità a lui non imputabili; fondati sospetti di gravi iregolarità nell'amministrazione.

Se l'assemblea non provvede alla nomina del nuovo amministratore dopo la revoca o le dimissioni del precedente, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini senza la necessaria assistenza di un avvocato, in quanto si tratta di un provvedimento di volontaria giurisdizione. Salvo diverso accordo le spese relative al procedimento di nomina giudiziale sono imputate a carico dei soggetti che hanno agito.

Un problema particolarmente dibattuto riguarda l'eventuale revoca tacita dell'amministratore. Ricorre tale ipotesi quando l'assemblea nomina un nuovo amministratore senza revocare espressamente il precedente. L'amministratore revocato deve consegnare al nuovo tutti i documenti relativi alla gestione del condominio.

Il potere di ratifica spetta all'assemblea. Il nuovo amministratore deve verificare il saldo del rendiconto dell'amministratore uscente, ma se esso non è stato approvato dall'assemblea, non può ratificare quanto compiuto nella gestione dell'amministratore che sostituisce. Se l'amministratore compie atti senza autorizzazione dell'assemblea nelle ipotesi in cui è richiesta, risponde in proprio, a meno che l'assemblea non ratifichi il suo operato.

Uno stesso condominio potrebbe avere più amministratori se necessario, ma in tale ipotesi dovrebbe essere specificato l'ambito di competenza di ciascuno per evitare sovrapposizioni. In mancanza di una specificazione dei compiti il potere di rappresentare i condomini nei confronti dei terzi spetta a tutti gli amministratori.

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il Condominio " de Il Messaggero

" Il nostro condominio " risponde.

Quesito: Il cane del vicino abbaia così tanto che non riesco a dormire. Ho gia avvisato l'amministratore che ha mandato al proprietario del cane una lettera ma nulla è cambiato. Che mi consiglia ?

" Il nostro condominio " risponde: Si riporta il testo della Corte di Cassazione, sentenza n. 7856 del 28 marzo 2008. I cani che vivono in un condominio non possono abbaiare giorno e notte disturbando i vicini di casa ma è anche vero che i padroni devono osservare scrupolosamente il regolamento condominiale e limitare al massimo i rumori molesti prodotti dal cane. Dal momento che è del tutto impossibile coartare la natura dell'animale al punto da impedirgli di abbaiare, si deve fare tutto il possibile per anticipare le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell'animale, principalmente nelle ore notturne. In concreto non si può fare molto e la Cassazione, pur riconoscendo che i proprietari del cane non hanno osservato il regolamento condominiale, non li ha condannati a risarcire i danni patiti dal vicino disturbato e, inoltre, ha anche stabilito che, al fine di contribuire alla civile convivenza condominiale", i condomini devono sforzarsi di comprendere episodi saltuari di disturbo da parte dei cani che vivono nel loro palazzo.

Condominio di facebook.

Insurance: Comparing long-term care features in life policies

Question: I am a man in my mid-sixties. You recently have been discussing a life-insurance policy that has a long-term-care feature. My agent has given me two different proposals illustrating this type of policy. What is the difference and which is better? ...

Cincinnati: Insurance: Comparing long-term care features in life policies

Show Me the Money

Nielsen Financial uncovers what different kinds of wealthy clients typically buy and need.

All advisors want to work with wealthy clients, but targeting them is a challenge because every other advisor is pitching for the same business. Winners in this space go into a meeting with a high-net-worth prospect knowing roughly what kinds of services that prospect is likely to buy.

Like what you see? Click here to sign up for our daily newsletter to get the latest on advisor market trends, investment management, retirement planning, practice management, technology, compliance and new product development.

To take some of the guesswork out of it, research firm Nielsen Financial analyzed the investment trends of the wealthy and found that rich people fall into different brackets based on their interests and geography. Nielsen tracks as many as 15 unique customer segments, but there are at least four that advisors should be aware of in prospecting and expanding their business relationship with clients. For example, if you have a client who fits a described demographic, but only has a fraction of his money in annuities that the average suggests, perhaps it's time to dig deeper into the client's needs...

Bank Investment Consultant: Show Me the Money

A New Dynamic

Variable annuity sales fell in 2009 as incentives to stay put in existing contracts choked off exchange growth.

New variable annuity sales rose 2.6% in the fourth quarter of 2009, although they were down 3.8% from the previous fourth quarter. Year-over-year, new sales plummeted almost 19%, from $151.6 billion in 2008 to $123.1 billion in 2009. That's the lowest annual new sales figure since 2002, when sales reached $112.4 billion after bottoming out at just over $107 billion in 2001...

Financial Planning: A New Dynamic

Annuities After the Deluge

Insurers are simplifying variable annuities to reduce risk and cut costs, but most investors still want living benefits.

Annuities saw the best of times (for clients) and the worst of times (for insurers) when the safety features kicked in during 2008. Insurers convinced they sold their guarantees too cheaply have rushed to repair the damage.

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They are doing this in two ways. Some are stripping back the fancy features that proliferated in the past by offering simpler, cheaper products that carry less risk for insurers. Others continue to offer fancy bells and whistles, but at a slightly higher price...

Bank Investment Consultant: Annuities After the Deluge

Danneggiamento di immobile causato da incendio di autovettura parcheggiata nelle vicinanze, risarcimento danni.

Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2010, n. 3108

La sosta di un veicolo a motore su un'area pubblica o ad essa equiparata integra, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2054 c.c. e dell'art. 1 della legge n. 990 del 1969 (ed ora dell'art. 122 del D.L.vo n. 209 del 2005), anch'essa gli estremi della fattispecie "circolazione", con la conseguenza che dei danni derivati a terzi dall'incendio del veicolo in sosta sulle pubbliche vie o sulle aree equiparate risponde anche l'assicuratore, salvo che sia intervenuta una causa autonoma, ivi compreso il caso fortuito, che abbia determinato l'evento dannoso.

(Nella specie la S.C. ha ritenuto risarcibili da parte dell'assicuratore i danni cagionati da un incendio propagatosi da un autocarro parcheggiato in sosta immediatamente dopo il manifestarsi di alcune avarie al motore).

Fonte: Condominioweb

Cash refund for life insurance

A new cash refund option will be made available through Symetra Life Insurance for its income annuity products, according to the insurer.

With the cash refund option, once the annuity owner dies, the beneficiary is able to get one lump sum that is equivalent to the unrecovered purchase payment, Symetra said. The annuity will be paid out no matter what the circumstance may be, ensuring a certain monetary amount...

US Insurance Online: Cash refund for life insurance

Couple charged with life insurance fraud

A Florida couple have been charged with an insurance swindle involving the burial of a man they knew under a false name.

Laura Freed, 43, and Michael Petro, 40, were arrested Sunday, the Orlando Sentinel reported. They have been released on $125,000 bail.

Investigators say Freed and Petro took out an insurance policy on the life of Racko Petro in 1998. In 2005, Billy Urich, 59, was admitted to Heart of Florida Regional Medical Center as the 34-year-old Racko and died there of kidney failure...

UPI: Couple charged with life insurance fraud

Life insurance outlook once again stable

The insurance industry has moved its outlook from negative to stable, according to Moody's Industry Report.

As the economy begins to stabilize, so does the life insurance business, Moody's Investors Service said. Trends signaling the upswing of the market include higher stock prices, improved employment numbers, and more consumer spending. Life insurers are expected to soon see an improvement in net profits along with operating and investment incomes...

InsuranceCorner: Life insurance outlook once again stable

Fed Is Confident of AIG Payback, but Skeptics Remain

Federal overseers of American International Group Inc. and its chief executive sought to convince a skeptical congressional panel that the U.S. would recoup the record sum extended in the AIG bailout.

Federal Reserve officials said they are increasingly confident the government-controlled insurer will repay what it owes the central bank, but their Treasury Department counterparts appeared less certain...

WSJ: Fed Is Confident of AIG Payback, but Skeptics Remain

La mediazione in condominio: intervista al Dott. Stefano Tabarrini, Presidente Anaci Roma.

Il D. Lgs. 28 del 4 marzo 2010 ha introdotto il procedimento di mediazione obbligatorio dal 20 marzo 2011 per le controversie condominiali.

" Il nostro condominio " ha intervistato il Dott. Stefano Tabarrini, Presidente Anaci ( Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari ) di Roma, su questa importante innovazione legislativa.

Secondo la Sua esperienza ritiene che la mediazione possa essere validamente utilizzata in una realtà particolare come quella condominiale ?

" L’ANACI è sempre stata in prima linea nel tentativo di valorizzare sempre di più la figura dell’amministratore condominiale, convinta del fatto che competenza e professionalità siano fondamentali anche nel ridurre al minimo le liti di pianerottolo. Siamo quindi ben convinti che la mediazione sia un fattore importante nella realtà condominiale a condizione che venga affidata a professionisti ben preparati ma soprattutto esperti nella materia ".

Quali saranno i vantaggi per un amministratore di condominio e per i condomini ?

" I vantaggi della mediazione per l’amministratore condominiale saranno quelli di poter ledere, spero in tempi assai più brevi, risolte parecchie liti che oggi finiscono inevitabilmente per intasare le aule dei tribunali con esiti spesso incerti o non sempre adeguati. I vantaggi per i condomini saranno quelli di tempi brevi, costi contenuti e di certo meno angosce ".

Come si sta organizzando l'Anaci in relazione al nuovo decreto?

" L’ANACI si sta organizzando per essere inserita sia tra gli organismi di mediazione sia come Ente formatore e quindi non appena verrà promulgato il Decreto di attivazione inizierà sicuramente corsi per mediatori ".

L'ANACI - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari è presente in tutte le province italiane, raccoglie oltre settemila associati, svolgendo attività che spaziano dalla formazione all'aggiornamento della professione di Amministratore di Condominio, dall'organizzazione di seminari e convegni, all'assistenza e consulenza per i propri associati Amministratori, alla collaborazione con gli enti istituzionali, rivolgendosi a quanti vogliono conoscere più da vicino l'attività dell'amministratore di condominio.

Fonte: Anaci Roma

Jackson National Life picks Cool Springs for new facility, 750 jobs

Middle Tennessee beats out more than 40 sites

A Michigan-based insurance company will open a new regional headquarters in Cool Springs and plans to create up to 750 jobs during the next three years.

Jackson National Life Insurance Company officials announced Tuesday that they have signed a long-term lease to occupy One Greenway Centre, a 150,000-square-foot office building near Nissan North American Headquarters in Franklin. The company plans to bring 400 people there by January and continue expanding its workforce through 2013...

Tennessean: Jackson National Life picks Cool Springs for new facility, 750 jobs

Related: Jackson National denies rumors of HQ move.

Canadian Banks Gain Record Edge Over Insurers as Markets Tumble

Investors in Canadian financial stocks are favoring banks over insurers more than at any other time in 22 years, rewarding lenders for avoiding the worst of the credit crisis and punishing insurers for their U.S. losses...

Business Week: Canadian Banks Gain Record Edge Over Insurers as Markets Tumble

Universal Life Sales Return to 2005 Levels, LIMRA Says

Sales of universal life insurance policies increased by 17% in the first quarter compared to a year earlier, returning universal life production to first quarter 2005 levels, according to insurance research firm LIMRA...

LifeSettlementsWire: Universal Life Sales Return to 2005 Levels, LIMRA Says

Denver-area investment advisor Jackson gets 15 years for Ponzi scheme

Denver-area investment adviser Mark J. Jackson was sentenced today to 15 years in prison for running a $32 million Ponzi scheme.

Jackson, 55, earlier this year had pled guilty to a felony charge of racketeering in a scheme that swindled investors with promises of guaranteed returns on stock trading...

Denver Post: Denver-area investment advisor Jackson gets 15 years for Ponzi scheme

FINRA bars Georgia man for stealing from client’s variable annuity

A registered financial representative from Martinez, Ga., was barred by the Financial Industry Regulatory Authority (FINRA) after he improperly took money from a client’s variable annuity.

Alvin Charles Ramsey served as a registered representative for an elderly customer, who executed a power of attorney, giving Ramsey broad authority over his financial affairs, FINRA records show...

IFA Web News: FINRA bars Georgia man for stealing from client’s variable annuity

State regulators scrutinize Annuity scams

The National Association of Insurance Commissioners (NAIC) held a public hearing last week on the emergence of Stranger Originated/Owned Annuities. The hearing, hosted by the NAIC Life Insurance and Annuities Committee, focused on the suspect practice of targeting seniors and terminally ill patients by inducing them to purchase an annuity largely for the benefit of investors or intermediaries.

Robert Mizzoni, an 83-year old from Cranston, Rhode Island, told regulators how he and his wife were victims of an annuities scam. Federal prosecutors are currently investigating a Rhode Island attorney who placed ads in church newspapers offering immediate cash to individuals with terminal illness. The attorney’s goal was to take advantage of the death benefit built into many variable annuities...

NorwalkPlus: State regulators scrutinize Annuity scams

La sfida? Convincere l'assemblea di condominio a spendere.

Misurare i rischi cui sono esposti i dipendenti del condominio, anche senza compilare il documento di valutazione dei rischi (Dvr): è un piccolo paradosso quello con cui sono chiamati a fare i conti gli amministratori di condominio. Ed è un paradosso che potrebbe non essere semplice da affrontare nelle assemblee con i proprietari.

«Noi suggeriamo ai nostri associati di portare la valutazione dei rischi in assemblea, mettendo ai voti l'affidamento del l'incarico per la redazione del Dvr a un tecnico. La spesa indicativa, per avere un'idea, è di 500-1.000 euro. Dopodiché, se l'assemblea è contraria, consigliamo di mettere a verbale il rifiuto», spiega Carlo Parodi, direttore del Centro studi nazionale dell'Anaci, associazione che rappresenta gli amministratori di condominio e che, con i propri quesiti, ha dato il via ai chiarimenti del ministero del Lavoro.

Il paradosso nasce dal fatto che, quando nel palazzo ci sono lavoratori che rientrano nel contratto collettivo dei proprietari di fabbricati (come ad esempio un portiere), il condominio è tenuto a rispettare una serie di obblighi che presuppongono la valutazione dei rischi. Anche se, formalmente, non è tenuto a redigere il Dvr. Osserva Parodi: «Certo, è difficile immaginare l'amministratore che si rivolge a un tecnico per valutare i rischi e, anziché farsi consegnare il Dvr, si prende un appunto o fa tutto verbalmente... . Così come è difficile immaginare l'amministratore che valuta i rischi da solo. Ma tant'è. Come Anaci, questo è il massimo che siamo riusciti a ottenere, e rappresenta comunque il riconoscimento del l'importanza della sicurezza in condominio».

Concorda Giuseppe Bica, presidente dell'Anammi, altra sigla di categoria: «Qui emerge un nodo di non facile soluzione per chi fa il nostro mestiere. A fronte di un obbligo di redazione del documento che non c'è, risulta non facile proporre, in assemblea condominiale, la spesa per elaborare il Dvr il quale, grazie al contributo di un tecnico qualificato, può meglio prevedere rischi poco evidenti ma significativi». E questo anche se la legge non esclude, per l'amministratore, l'obbligo di valutazione dei rischi presenti o possibili nel condominio.

I chiarimenti del Ministero, in realtà, delineano anche un caso in cui il condominio è tenuto a redigere il Dvr: quando ha dipendenti che non ricadono nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati. «Ma sono davvero improbabili i casi concreti – rileva Parodi dell'Anaci – si tratta sostanzialmente di un'ipotesi di scuola».

Fonte: Cristiano Dell'Oste de Il Sole 24 Ore

Jackson National denies rumors of HQ move from Lansing

Jackson National Life Insurance Co. said Monday it has no plans to move its headquarters out of Lansing.

Several published reports said the insurance giant, which has a tax-sharing agreement with the city of Lansing but headquarters at Interstate 96 and Okemos Road in Alaieidon Township, planned to announce today it is relocating to Franklin, Tenn., near Nashville...

Lansing State Journal: Jackson National denies rumors of HQ move from Lansing

Annuity Outlook Positive Despite Decline in Sales

Despite a significant decline in sales in the past years, advisors and industry executives remain upbeat about annuities because the products are expected to protect principal and provide retirement income.

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According to a survey conducted in the first quarter by the Insured Retirement Institute released Monday the overall outlook for the annuity industry is positive. While some challenges remain, respondents indicated the growth industry’s opportunities are strong, with growth for variable annuities ranking 4.1 on a five-point scale, and fixed ranking 3.2 on the same scale...

Bank Investment Consultant: Annuity Outlook Positive Despite Decline in Sales

Danni provenienti dal lastrico solare.

Cassazione Civile, Sezione III, 4 gennaio 2010 n. 20.

Il lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprieta' superficiaria o e' attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, pertanto a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Alle relative spese, nonche' al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprieta' superficiaria o dell'uso esclusivo).

La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non gia' del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale puo' essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi.

Ne consegue che solo quando il danno alle proprieta' sottostanti origina da difetto di conservazione o manutenzione non imputabile al solo proprietario del lastrico o a chi ne abbia il godimento la legittimazione compete al condominio e non a detto proprietario.

Fonte: Condominioweb

Some Novel Ideas for Improving Retirement Income

Employees have increasingly been forced over the last few decades to take responsibility for ensuring they have enough savings to last through retirement. But many of them are making inadequate saving decisions and finding themselves facing financial difficulty in retirement.

As a result, the Department of Labor and the Department of the Treasury are reviewing retirement plan rules to determine if the retirement security of participants could be enhanced with arrangements aimed at providing a lifetime stream of income after retirement. Earlier this year, the agencies put out a request for comments on the topic from the retirement plan industry and the general public...

Yahoo! Finance: Some Novel Ideas for Improving Retirement Income

American Council of Life Insurers "Very Concerned" About Aspects Of Finance Legislation

In the post below, I wrote about the property-casualty industry being largely unaffected by two finance-reform bills in the House and Senate.

The American Council of Life Insurers, on the other hand, released this statement Friday from president Frank Keating:

"This is a long and complicated bill and its effects on the life insurance industry will not be clear until a final bill is adopted and the rulemaking process is complete...

Courant: American Council of Life Insurers "Very Concerned" About Aspects Of Finance Legislation

From an IVA, New Blood for Insurers

Life insurers, advisors and consumers should embrace his immediate variable annuity (IVA) with a refund option and a death benefit, says Achaean Financial CEO Lorry Stensrud.

At a presentation a few years ago, Peng Chen, president of Ibbotson Associates, projected a slide that plotted the positions of several retirement income products on a risk/return diagram.

In the northwest corner of the chart, as lonely as Pluto on a black map of the solar system, stood the immediate variable annuity (IVA). All other factors held equal, the IVA's reward-to-risk ratio was highest. Yet no one ever buys it...

Retirement Income Journal: From an IVA, New Blood for Insurers

Inflation's Toll on Annuity Payouts

The guaranteed payouts on immediate annuities offer insurance against the kinds of rocky times investors have been weathering of late. But retirees need to be sure the value of their investment doesn't get slowly whittled away by inflation...

WSJ: Inflation's Toll on Annuity Payouts

Assemblea condominiale straordinaria, modalità e termini di convocazione.

1.Inquadramento normativo

Art. 66 Disp. Att. cod. civ.: "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L' avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza".

2.Giurisprudenza

In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, il termine di cui all'art. 66 disp. att. c.c. decorre non dal giorno in cui è stato inviato l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ma dalla data in cui, detta comunicazione, è stata effettivamente ricevuta da tutti i condomini (Trib. Roma Sez. V Sent., 09-06-2009).

In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, posto che nel computo dei termini a giorni di cui all'art. 66, comma terzo, disp. att. c.c., si deve escludere il giorno iniziale, mentre si calcola quello finale, il termine di cinque giorni prima dell'adunanza stabilitoper la comunicazione dell'avviso di convocazione deve essere calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente a quello della riunione, e si riferisce a giorni non liberi. In ogni caso, la convocazione dei condomini per l'assemblea condominiale può avvenire con qualunque mezzo a ciò idoneo senza che l'avviso di convocazione sia stato materialmente consegnato a ciascun condomino, sebbene ricada poi sul Condominio l'onere di dimostrare il rispetto dei termini previsti dalla legge in ordine alla tempestività dell'avviso di convocazione. Nel caso di specie, sebbene il testimone confermi che l'avviso di convocazione avveniva personalmente da parte dell'amministratore, tramite chiamata citofonica e conseguente immissione degli avvisi di convocazione nelle cassette delle lettere dei rispettivi condomini, non risulta agli atti dimostrata la tempestività di detta convocazione. Ciò posto, alla luce delle emergenze istruttorie e in accoglimento della domanda svolta da parte attrice, la delibera condominiale in tal modo assunta in data viene integralmente annullata (Trib. Monza Sez. I Sent., 09-09-2008) .

In tema di condominio degli edifici, non é previsto alcun obbligo di forma per l'avviso di convocazione dell'assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell'edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo. (Nella specie, la S.C., in applicazione del riportato principio, ha ritenuto regolare l'avvenuta consegna dell'avviso di convocazione al detto congiunto, essendo l'atto, così recapitato, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità del destinatario e, pertanto, oggettivamente da quest'ultimo conoscibile con l'uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conformemente alla clausola generale di buona fede) (Cassa e decide nel merito, App. Bari, 30 Giugno 2003) (Cass. civ. Sez. II Sent., 01-04-2008, n. 8449).

3.Conclusioni

Il Legislatore non fissa un termine massimo tra la comunicazione dell'avviso di convocazione e la riunione dell'assemblea, limitandosi a stabilire solo il termine minimo di cinque giorni, quindi in linea teorica essa potrebbe svolgersi anche un mese dopo la convocazione. Tuttavia il tenore letterale dell'art. 66 Disp. att. cod. civ. appare disvelare a chiare note la volontà del Legislatore di voler garantire una delibera assembleare nel più breve tempo possibile per salvaguardare gli interessi dei condomini che hanno richiesto la convocazione in via straordinaria. Sotteso al dato testuale della norma è infatti il requisito dell'urgenza che deve essere necessariamente perseguito, altrimenti non avrebbe senso la stessa norma, che è stata introdotta per consentire a ciascun condomino la possibilità di ottenere una riunione in tempi brevi.

Tenere l'adunanza oltre un mese dopo la convocazione rischia di ledere i diritti e gli interessi a tutela dei quali i richiedenti hanno richiesto la convocazione in via straordinaria, ovvero urgente, dell'assemblea, esponendo il condominio al rischio di eventuali azioni risarcitorie. Queste sono tuttavia considerazioni astratte e di mero principio, le uniche possibili dal momento che non conosciamo l'oggetto della riunione straordinaria. Si consiglia pertanto di applicare i richiamati principi generali alla fattispecie concreta e quindi valutare i possibili rischi derivanti dall'effettuazione dell'adunanza in tempi certamente non brevi rispetto alla convocazione ed alla richiesta.

Fonte: Foro di Napoli

" Il nostro condominio " risponde.

Quesito: volevo sapere se per la nomina di un amministratore di supercondominio esiste una norma scritta o una sentenza di cassazione, a cui fare riferimento, che stabilisce che i ml. necessari in seconda convocazione sono 334 anzichè 500? qual'è?

" Il nostro condominio " risponde: il supercondominio deve essere gestito secondo le regole del condominio e non della comunione. Concorde a questo principio è anche la giurisprudenza con sentenza del 5 gennaio 1980 che così afferma: “I beni rimasti comuni devono essere assoggettati alle disposizioni speciali del condominio negli edifici, e non alle norme che regolano la comunione in generale”.

Nella sentenza n. 9096 depositata in data 7 luglio 2000 la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, anche al supercondominio.

La nomina di un'amministratore deve essere deliberata dall'assemblea generale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore delle proprietà esclusive.

Tale regola è dettata dal fatto (come recitano le sentenze sopra citate ) che al supercondominio si applicano le regole del condominio e non della comunione e quindi si applicano, in questo caso, gli art. 1129 e 1136 del c.c.

La sicurezza nel condominio.

Senza il consenso degli altri condomini il singolo condomino non può procedere all'escavazione in profondità nel sottosuolo.

Cass. civ., sez. II, sentenza del 2 marzo 2010, n. 4965

Il singolo condomino non può procedere, senza il consenso degli altri condomini, all'escavazione in profondità nel sottosuolo, atteso che detta opera costituisce innovazione lesiva del diritto di comproprietà, in quanto priva i condomini medesimi dell'uso e del godimento di una parte comune dell'edificio.

Fonte: Condominioweb

Accused Vancouver serial killer took out life insurance on victim: lawyer

Accused serial killer Charles Kembo took out an $850,000 life insurance policy on his business partner just 10 weeks before he was murdered, B.C. Supreme Court heard Wednesday.

Crown counsel Hank Reiner told the Vancouver trial that Kembo forged Arden Samuel’s name on the lucrative policy — and declared that upon Samuel’s death the $850,000 policy payout should go directly to Kembo’s son Grant.

Kembo, he said, kept insurance inspectors from suspecting anything by listing Grant as Samuel’s “cousin” on the policy, which was signed, sealed and delivered without a personal visit to the insurance agency...

Montreal Gazette: Accused Vancouver serial killer took out life insurance on victim: lawyer

Danni a terzi, quando il condominio risarcisce.

A mente dell'art. 2051 c.c. ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Deve considerarsi custode anche il condominio per i beni che risultano essere di proprietà comune. La responsabilità del custode è esclusa soltanto quando il danno sia riconducibile non alla cosa, ma al caso fortuito. Il danneggiato può rivolgersi, per il risarcimento, a ciascun condomino, perchè dei danni provocati a terzi i condomini rispondono in solido.Chi ha pagato per tutti potrà agire per il rimborso della quota nei confronti degli altri condomini.

Secondo un orientamento giurisprudenziale non più recente il condominio risponde dei danni provocati a terzi dal portiere nell'esercizio delle sue mansioni a titolo di " culpa in eligendo ", cioè per colpa nella scelta di una persona inidonea a svolgere l'incarico in modo corretto. Il condominio che risarcisce il danno provocato dal portiere può comunque rivalersi nei suoi confronti.

Con la sentenza del 19 giugno 2008, n. 16607 la corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del condominio a mente dell'art. 2051 c.c. i giudici hanno stabilito che nell'ipotesi in cui l'evento dannoso sia stato determinato esclusivamente dal caso fortuito o da una causa imputabile soltanto alla persona danneggiata, tale da potere interrompere il collegamento causale tra la cosa e il danno, il condominio non è responsabile. In realtà, per comprendere meglio la decisione occorrerebbe analizzare le circostanze di fatto del caso concreto, perchè la sentenza finisce per non considerare responsabile il condominio, perchè la caduta della persona è stata ritenuta imputabile al comportamento dello stesso danneggiato che avrebbe scongiurato il danno adottando la normale diligenza.

Va ricordato che per evitare il rischio di condanne a risarcimenti elevati è ampiamente diffuso in ambito condominiale la stipula di appositi contratti di assicurazione. Se il fabbricato è coperto da assicurazione, il risarcimento dei danni derivanti da parti comuni dell'edificio sarà pagato dal condominio nella misura della quota eventualmente non coperta dal massimale per il quale è stato stipulato il contratto.

Un'altra ipotesi strettamente connessa al ragionamneto svolto riguarda il danno provocato a un passante dal marciapiede malmesso antistante l'edificio condominiale. Il danno deve essere risarcito dall'ente pubblico che è tenuto alla manutenzione del manto stradale e dello stesso marciapiede.

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il condominio " de Il Messaggero

Fixed Annuity Sales Drop 51.9% in Year, IRI/Morningstar/Beacon Report Shows

2010 data can’t match last year’s flight to safety, says Beacon chief in first-ever report

Fixed annuity sales plummeted 51.9% in the first quarter of 2010 compared to a year ago, the Insured Retirement Institute (IRI) said in its first-ever quarterly annuity sales report, released Tuesday, May 18, with data provided by Morningstar Inc. and Beacon Research.

The 51.9% decline in year-to-year quarterly sales of fixed annuities reflected an $18 billion drop from $34.8 billion in the first quarter of 2009. Fixed annuity sales for the first quarter were about $16.7 billion, down from $19.6 billion as of December 31, 2009, representing a 14.7% quarterly decline...

Investment Advisor: Fixed Annuity Sales Drop 51.9% in Year, IRI/Morningstar/Beacon Report Shows

Tri-City financial adviser under fire

A Tri-City financial adviser has been accused of violating the state's Securities Act by falsifying birth dates on annuity applications for elderly clients.

The state Department of Financial Institutions Securities Division has filed a statement of charges against Thomas Doncaster, claiming he violated the law and should have to pay a $65,000 fine plus investigation costs of more than $5,000...

News-Tribune: Tri-City financial adviser under fire

Feds get an earful on 401(k) proposal

Vitriol over plan to let retirees buy annuities with savings

What happens when the government considers tinkering with retirement accounts and asks for citizen input?

It gets plenty.

Government officials began seeking comments in February on a proposal to add an annuity option to retirement plans. Such an option would potentially turn a portion of a retiree's savings over to an insurance company in exchange for a monthly check...

MSNBC: Feds get an earful on 401(k) proposal

Annuity Sales Show a Decline

Annuity sales in the first quarter declined 27% from the year-ago period, but sales of variable annuities rose modestly, a sign that investors appear to be stepping back into the market...

Sales of annuities in the first quarter were $47.4 billion, down from $50.9 billion in the fourth quarter; they were down 27% from $64.4 billion in the first quarter of 2009, the group said...

WSJ: Annuity Sales Show a Decline

Amministratore di condominio, diritto alla retribuzione e limiti.

L’amministratore è il mandatario dei condomini in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.In sostanza egli agisce per conto dei comproprietari e li rappresenta nei rapporti con terzi e nei rapporti interni. La sua nomina è atto che spetta all’assemblea.

L’incarico è validamente conferito se la deliberazione è approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’adunanza che rappresentino quanto meno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). Una volta assunto l’incarico, egli dovrà svolgere tutta una serie di attività che sono individuate dalla legge, dal regolamento di condominio e dalle decisioni dell’assise condominiale.

La dottrina e la giurisprudenza maggioritaria sono concordi nel sostenere che il rapporto contrattuale che s’instaura tra condominio e amministratore debba essere regolato dalle norme dettate per il contratto di mandato. In quest’ottica è utile osservare in contenuto dell’art. 1709 c.c., che recita:

Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.

Questo per quanto riguarda il contratto di mandato a livello generale.

Per quanto riguarda, più specificamente, il condominio ci si è chiesti:

a) l’amministratore ha sempre diritto ad essere retribuito per l’opera svolta?

b)sulla base di quali parametri si stabilisce la misura del compenso?

c)che cosa accade se l’assemblea, come riconosciutogli dalla legge, decide la revoca dell’incarico prima della sua naturale scadenza?

L’art. 1135 c.c. specifica che l’assemblea ordinaria annuale ha competenza a deliberare sull’incarico dell’amministratore (conferma, revoca ed naturalmente sulla nomina) nonché sull’eventuale sua retribuzione.

Per dottrina e giurisprudenza, la norma appena citata interpretata alla luce delle regole generali previste in materia di mandato (es. art. 1709 c.c.) sancisce anche per l’incarico di amministratore di condominio una presunzione di onerosità. Ciò vuol dire che, salvo diversa pattuizione, l’amministratore avrà diritto a vedersi retribuito per l’opera prestata.

Chiarito che in linea generale il rappresentate dei condomini ha diritto ad un compenso, è utile provare a comprendere come questo debba essere determinato. L’uso del verbo provare non è casuale. Non va dimenticato, infatti, che l’attività di amministratore di condominio non è regolamentata sicché non esiste come per altre professioni (es. medici, architetti ecc.) un tariffario di riferimento. La determinazione della retribuzione, pertanto, è faccenda rimessa alla libera contrattazione delle parti.

Si potrà giungere alla quantificazione della stessa in tre diversi modi:

a)offerta dell’amministratore (c.d. preventivo per le competenze) ed accettazione dell’assemblea;

b)proposta dell’assemblea ed accettazione dell’amministratore;

c)trattativa con proposte e controproposte cui segue un punto d’incontro.

In ogni caso, in seguito all’assunzione dell’incarico, qualora sorgessero dubbi sull’esatta quantificazione del compenso il contenuto del verbale d’assemblea prevarrebbe su quello del preventivo presentato dell’amministratore.

 

Nel caso di revoca anticipata, se la stessa non è supportata da una giusta causa, l’amministratore potrà chiedere il risarcimento del danno subito (Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).

 

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

Fraud Alert

Scam artists increasingly are targeting people trying to repair their nest eggs. Here's what to watch for.

Many investors in their 50s and 60s are desperate to bulk up their nest eggs. But they remain skittish about the stock market -- and are frustrated with low interest rates.

It's a combination that makes them especially susceptible to fraud. "Anybody who's even thinking about retiring is panicking because they're going to outlive their savings," says Joseph Borg, Alabama's top securities regulator. "Along comes a scam artist with a guaranteed, super-safe deal. It's a perfect storm..."

Yahoo! Finance: Fraud Alert

Lessons from Argentina on the Outcomes of a Possible Greek Default

In the world of sovereign debt settlements, things have come a long way since Peru settled its 1889 default in part by offering creditors two million tons of guano. While making a great fertilizer, investors were understandably a little disappointed with this outcome. Luckily, the era of debt-restructuring via barter is long past and in its wake settlement terms and processes have rapidly evolved. The largest sovereign default in history, Argentina's in January 2002, is very close to being settled just 8 years and 5 short months later. Looking at the recent history of sovereign defaults gives some clues as to the outcome of a possible Greek restructuring/default, were it to happen, but leaves many questions unanswered...

Northern Trust: Lessons from Argentina on the Outcomes of a Possible Greek Default

AnnuitySpecs: Q1 Indexed Annuity Sales Off 4%

Sales of indexed annuities fell slightly in the first quarter from the total for the first quarter of 2009, an annuity tracking service says. Sales amounted to $6.8 billion in the first quarter, according to AnnuitySpecs.com, Des Moines, Iowa.

That figure is down 4% from $7.1 billion in the comparable period in 2009, the firm says. First-quarter sales were also 3% lower than in the fourth quarter of 2009...

NU: AnnuitySpecs: Q1 Indexed Annuity Sales Off 4%

Così le spese per l'acqua calda.

Il secondo comma del paragrafo 8.2.8. dell'allegato 1/8 al decreto del Consiglio dei ministri 4/3/1996 stabilisce che, qualora la consegna e la misurazione dell'acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev'essere organizzata con l'installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare.

Anche se la norma si riferisce all'acqua distribuita dal gestore del servizio pubblico e non all'acqua calda prodotta dall'impianto condominiale, siamo dell'avviso che se ne possa pretendere il rispetto per analogia, nonostrante il regolamento contrattuale preveda l'adozione di un diverso criterio, trattandosi di razionalizzare il consumo di un bene prezioso quale è l'acqua.

Fonte: Avv. Germano Palmieri de Corriereconomia

Plenty of takeaways at Retirement Income Summit

When he was mayor of New York, Ed Koch often would ask constituents, “How am I doing?”

Taking a page from the mayor, I used the recent InvestmentNews Retirement Income Summit to ask attendees: “How are we doing?”

Having served as the editor of this publication for seven years, I have come to know that financial advisers aren't a shy bunch. So I directly asked what they had learned at the conference...

Investment News: Plenty of takeaways at Retirement Income Summit

Market wreckage may give insurers entree to 401(k)s

Roiled stock markets have prompted a renewed look at the effectiveness of 401(k) savings plans for retirees – and the lucrative business prospects they could present for financial services companies...

BizJournals: Market wreckage may give insurers entree to 401(k)s

Lavoratori più sicuri in condominio.

Salute e sicurezza con contorni più definiti per i lavoratori del condominio. Il ministero del Lavoro fornisce ulteriori chiarimenti in merito all'applicazione del Dlgs 81/2008 (Testo unico), pubblicando sul proprio sito, nella pagina delle Faq, le risposte ad alcuni quesiti.

Se un condominio ha dipendenti che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo di lavoro dei proprietari di fabbricati, nei suoi confronti – secondo il principio di specialità – opera la disposizione riportata nell'articolo 3, comma 9 del testo unico. Vengono quindi confermati i soli obblighi riguardanti l'informazione (articolo 36), la formazione (articolo 37) e, in caso di fornitura di dispositivi di protezione individuali (Dpi), la necessità che questi siano conformi al Titolo III (Capo I).

In tal caso, secondo il ministero, pur se non risulta prevista l'elaborazione del documento di valutazione dei rischi (Dvr), ciò non può dirsi per la valutazione dei rischi in quanto essa risulta essenziale ("prodromica") per ogni iniziativa antinfortunistica, anche per effettuare correttamente gli obblighi di informazione, formazione e dotazione di Dpi idonei allo scopo.

La redazione del Dvr, invece, è obbligatoria quando il condominio ha dipendenti che non rientrano nel campo d'applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati. Nei confronti di questi lavoratori, oltre al Dvr, trova piena applicazione il Testo unico.

Attualmente, secondo l'articolo 1 del vigente contratto del 21 aprile 2008, rientrano nel contratto i lavoratori dipendenti da proprietari di fabbricati e/o loro consorzi, nonché quelli addetti ad amministrazioni immobiliari e/o condominiali, secondo i profili indicati nel successivo articolo 17 (tra i quali, i lavoratori addetti alla vigilanza, custodia e pulizia degli stabili e degli spazi a verde).

In merito alle modalità della formazione, fin quando non sarà definito l'accordo di cui al l'articolo 36, comma 2, del testo unico esse continuano ad essere disciplinate dal Dm 16 gennaio 1997 e, per rinvio dell'allegato 7, al vigente Ccnl, con una durata di 8 ore.

In merito all'informazione, il Ministero ricorda che ai sensi dell'articolo 36 del Testo unico, essa deve riguardare i rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi all'attività da svolgere nel condominio, fermo restando che il suo contenuto deve essere facilmente comprensibile per i lavoratori e, in caso di immigrati, deve avvenire previa verifica della comprensione della lingua.

Ipotizzando il condominio con dipendenti che conferisca lavori in appalto, in capo a esso, secondo il Ministero, graverà l'obbligo di redigere il documento dei rischi da interferenze (Duvri). Si tratta, in verità di una soluzione che contrasta con quanto detto prima circa il non obbligo dell'elaborazione del Dvr per i propri dipendenti. Infatti, mancando, come nel nostro caso, il documento che individui e attesti la presenza dei rischi per le attività del datore di lavoro-committente, altrimenti previsto dal l'articolo 17/a per la generalità dei datori di lavoro, non appare possibile rilevare documentalmente eventuali "interferenze".

Lo stesso Ministero, in risposta ad altro quesito, conclude che il Duvri potrà essere utilizzato dal condominio al fine di dimostrare di aver ottemperato all'obbligo di coordinamento di cui all'articolo 26, comma 2, lettera b), anche se quest'ultimo obbligo non risulta soddisfatto semplicemente dal documento ma da un sostanziale intervento.

Una particolare osservazione merita il caso di conferimento di un appalto di lavoro edile, da parte del condominio, con la conseguente applicazione del Titolo IV del Testo unico (cantieri mobili e temporanei). Si tratta di una normativa abbastanza complessa il cui campo di applicazione è stabilito dal l'articolo 88, comma 1, meglio esplicitato dall'allegato X, ove sono riportati, tra l'altro, i lavori di costruzione, manutenzione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione, il rinnovamento o smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, in muratura, in cemento armato, in metallo o in legno.

Infine, l'intervento del Ministero conferma che ai fini dell'applicazione degli obblighi di sicurezza, il datore di lavoro, come definito dall'articolo 2, comma 1, lettera b), del testo unico, va individuato nella persona dell'amministratore condominiale. La precisazione è confermata dall'allegato 7 al vigente contratto collettivo nazionale, secondo cui il datore di lavoro si identifica con l'amministratore. Quando l'amministratore non sia obbligatorio (non più di quattro condòmini), i comproprietari provvedono a conferire ad apposito soggetto le responsabilità (sarebbe stato più corretto dire gli obblighi) in capo al datore di lavoro.

Fonte: Luigi Caiazza de Il Sole 24 Ore

" Il nostro condominio " risponde.

Quesito: Nel condominio dove risiedo con la mia famiglia si sta discutendo da alcuni mesi sui lavori di ripristino dei celini dei balconi aggettanti del condominio. Siccome ci sono diverse correnti di pensiero e a fonte di frequenti contrasti tra i condomini ,( chi sostiene che sono a carico esclusivamente del proprietario dell’appartamento sottostante, chi sostiene invece che le spese sono a carico di tutti i condomini poiché i sottobalconi sarebbero una parte condominiale in quanto visibili dall’esterno dell’edificio e quindi con funzione decorativa). sono con la presente a richiedere ,se è possibile, di sapere in base alle ultime sentenze a chi spetta il risanamento dei celini.

" Il nostro condominio " risponde: Per quanto concerne il Suo quesito Le significo che la Suprema Corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Ne consegue che i lavori di ripristino dei cielini dei balconi, quando non assolvono la funzione di rendere gradevole l'edificio, sono a carico dei proprietari dei beni medesimi, salvo diversa disposizione nel regolamento condominiale contrattuale.

Il significato di " varie ed eventuali ".

S&P warns on commercial real estate: Principal Financial, Pacific LifeCorp Downgraded

Standard & Poor's downgraded three insurance companies, including Principal Financial (PFG), citing expected losses on commercial mortgages and commercial mortgage-backed securities, or CMBS.

Thursday's downgrades come after an industry-wide review led the rating agency to focus on "several U.S. life companies with significant exposure to commercial mortgages and CMBS relative to total invested assets or potential losses relative to capital under stress scenarios."

Also getting downgraded Thursday were mutual insurers NLV, which is part of National Life Insurance, and Pacific LifeCorp, which runs Pacific Mutual and Pacific Life. They and Principal are now rated triple-B, the second-lowest investment grade rating...

Fortune: S&P warns on commercial real estate: Principal Financial, Pacific LifeCorp Downgraded

Teacher postcard mystery is solved

The mystery took more than a month to solve. Somebody sent retired schoolteacher Louise Michael of Hurst a yellow postcard warning that her retirement savings are "at significant risk unless you ask soon to prevent it."

The postcard looked official...

Star-Telegram: Teacher postcard mystery is solved

Few Seniors Get Retirement Income Guarantees

Most retirees don’t have a reliable source of income in retirement other than Social Security. Less than a quarter (24 percent) of men and 18 percent of women received any type of regular pension or annuity income in 2008, according to a new Employee Benefit Research Institute analysis of Census Bureau data...

USN&WR: Few Seniors Get Retirement Income Guarantees

Annuity insurers must move past variable product benefits

So busy were individual annuity insurers at raising capital and increasing premium that they may need to take a new look at the products they are offering.

Stephan Christiansen, director of research at Conning Research and Consulting, said in a statement that insurers must move beyond variable annuities...

IFA Web News: Annuity insurers must move past variable product benefits

Occorre la maggioranza per eliminare il portierato.

Il portiere presta la propria opera di vigilanza e custodia e altre mansioni accessorie come la distribuzione della corrispondenza o le pulizie dei locali condominiali. Le spese di portierato comprendenti il salario, i contributi previdenziali, sono divise fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. In caso di locazione, l'inquilino pagherà il 90% della spesa e il proprietario il rimanente 10%. Rientrano nelle spese di servizio di portierato anche i costi delle erogazioni al portiere di luce, acqua e riscaldamento.

Per istituire il servizio occorre il voto favorevole della metà più uno dei partecipanti al condominio e almeno 667 millesimi. Per gli edifici classificati come residenze signorili, la giurisprudenza di merito ha considerato sufficiente la delibera presa a maggioranza. Il servizio può essere anche " part time " e anche in tale ipotesi deve essere sottoscritto un regolare contratto. La retribuzione deve essere calcolata in base alle ore effettivamente lavorate. I rapporti tra condominio e portiere sono regolati in via contrattuale.

Il contratto di lavoro deve essere in forma scritta  e deve indicare chiaramente la data di assunzione, le qualifiche e le mansioni da svolgere, la retribuzione, l'orario di lavoro e la durata del periodo di prova, l'orario di reperibilità nell'ipotesi di assegnazione di alloggio, i diritti del portiere nel caso di malattie e le indicazioni delle ferie. I rapporti sono regolati mediante il contratto collettivo di lavoro.

Le spese per l'alloggio del portiere del condominio vengono sostenute dai condomini e ripartite anche queste in millesimi. Il portiere che utilizza un alloggio messo a disposizione del condominio deve garantire la reperibilità e nel caso di assenza temporanea deve farsi sostituire secondo le previsioni contrattuali. L'alloggio deve essere fornito gratuitamente al portiere e deve essere consono all'uso abitativo. Nell'ipotesi in cui non venga assegnato l'alloggio, il condominio, dove il portiere presta il servizio, deve essere almeno dotato di apposita guardiola e di servizi igienici.

La soppressione del servizio di portierato deve essere approvata dall'assemblea con il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti,, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Oltre alle mansioni tipiche di vigilanza e custodia, il portiere può essere anche incaricato dello svolgimento di alcuni servizi accessori come, ad esempio, la sostituzione delle lampadine o le piccole riparazioni per il buon funzionamneto delle cose comuni.

Rientrano tra le mansioni supplementari con idennità aggiuntive: il ritiro e la distribuzione della corrispondenza straordinaria, cioè raccomandate, assicurate, atti giudiziari. Per tali mansioni il portiere deve avvalersi di un registro in cui eseguire tutte le annotazioni della posta straordinaria ricevuta per conto dei destinatari. 

Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il Condominio " de Il Messaggero

Sovereign ratings on UK, US, Japan under fire from credit investors

After Greece, Portugal and Spain suffered rating downgrades in April due to escalating fiscal problems, investors ask if the same standards are being applied to advanced economies.

While there is a broad agreement among investors that credit rating agencies were justified in downgrading peripheral European sovereigns last month, investors are questioning why advanced economies such as the UK, the US and Japan – which face mounting fiscal problems of their own – have managed to retain their triple-A ratings...

Risk: Sovereign ratings on UK, US, Japan under fire from credit investors

Treasury 30-Year Yields Reach One-Week High Before Bond Auction

Treasury 30-year yields were near the highest in more than a week as European plans to stem the region’s debt crisis and today’s $16 billion auction of U.S. bonds eroded demand for the safest securities...

BusinessWeek: Treasury 30-Year Yields Reach One-Week High Before Bond Auction

AIG Stands by Its Banker — Goldman Sachs

Goldman Sachs still has a friend in AIG.

Despite its widely publicized legal troubles, Goldman’s status as one of AIG’s favorite bankers is safe, for now.

Just listen to AIG chairman Harvey Golub at the insurer’s annual shareholder meeting...

WSJ: AIG Stands by Its Banker — Goldman Sachs

Allianz Life annuities add to strong quarter

The Twin Cities insurer expects to expand.

Allianz Life Insurance Co. of North America reported Wednesday that it earned a first-quarter operating profit of $110 million, which it attributed to strong operations, a growing asset base and stable capital markets...

Star-Tribune: Allianz Life annuities add to strong quarter

Art. 1117 c.c., tra proprietà e presunzione di proprietà.

L’art. 1117 c.c. elenca una serie cose, servizi e impianti che, in un edificio in che abbia almeno due distinti proprietari di (almeno) altrettante unità immobiliari, devono considerarsi comuni.

Le scale interne, per citare l’esempio più classico, o ancora l’impianto di riscaldamento se la centrale termica serve ad irradiare calore a tutte le unità immobiliari site nello stabile. Continuando negli esempi si pensi al lastrico solare, ai locali per il portiere o per lo svolgimento delle assemblee condominiali.

Gli esempi non si fermano alle cose individuate nella norma citata all’inizio.

La giurisprudenza, infatti, afferma che in tema di condominio, i beni indicati dall’articolo 1117 c.c., con elencazione non tassativa ma solo esemplificativa, si intendono comuni per presunzione derivante sia dall’attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune (così Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).

Ciò che fa riflettere ,oltre alla l’evidente flessibilità normativa nella valutazione della condominialità dei beni, è l’utilizzo costante e ripetuto della locuzione presunzione di condominialità.

Tale affermazione, costantemente ripetuta fare sorgere, più che giustamente un dubbio: i beni indicati dall’art. 1117 e gli altri che per attitudine possono essere equiparati devono essere considerati di proprietà comune o debbono presumersi tali? La differenza non è di poco conto.

Se i beni sono di proprietà comune, l’unico modo per poter affermare la loro non condominialità è quello di dimostrare, carte alla mano (quindi tramite l’atto d’acquisto o il regolamento di codominio di natura contrattuale), che quella determinata parte che si assume essere di tutti è in realtà solamente di uno o di un gruppo di condomini. Ciò che al massimo si potrà fare è reclamarne l’usucapione.

Se,invece, si propende per la presunzione di condominialità è evidente che l’onere probatorio risulti decisamente alleggerito potendosi dimostrare anche con altri mezzi che la proprietà del bene conteso non è comune.

Per fare chiarezza sul punto sono dovute intervenire le Sezioni Unite della Corte di Cassazione che nel lontano 1993 ebbero modo di affermare che la norma dell’art. 1117 del codice civile stabilendo che: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione.

E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.).

D’altra parte, se con la disposizione dell’art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l’uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all’art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio.

In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario”, benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell’art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà (così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).

La pronuncia precisa e dettagliata nello spiegare perché l’utilizzo della locuzione presunzione di condominialità sia fatto in modo atecnico, se non addirittura improprio, non ha avuto, negli anni successivi, obiezioni nel merito pur essendo ancora in voga la prassi di parlare di presunzione di condominialità.

In concreto, quindi, ciò che conta è che i beni sono o non sono comuni ed è scorretto,tecnicamente, affermare che si presumono tali.

Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa

Thomson Reuters Unveils Advisor Tool for Proposals

‘PropGen’ software is meant to create quick, multi-layered proposals

Thomson Reuters has released a new proposal generator for financial advisors called PropGen. The software is meant to help advisors create business pitches for prospective and existing clients in a few minutes.

One of the advantages of PropGen, Thomson Reuters said at a roundtable discussion on Thursday, April 29, is its ability to link up with the company’s wealth of financial data and weave it quickly into a proposal, while integrating with the Thomson ONE Wealth Management system...

Investment Advisor: Thomson Reuters Unveils Advisor Tool for Proposals

Sales decline, but year's start pleases Aviva

Aviva PLC said Tuesday that new sales dropped in the first three months of 2010, dragged down by a pullback in North American annuity sales.

The London insurance and financial services company showed sales growth in Europe and the United Kingdom over the previous year, but sales in the United States were down 44 percent in the quarter compared with last year. This is "because of the specific actions we took last year to moderate the pace of our annuity sales and focus on capital efficiency," the company said...

Des Moines Register: Sales decline, but year's start pleases Aviva

Conseco Changes Name to CNO Financial

Carmel-based Conseco Inc. announced Tuesday that its name has changed to CNO Financial Group Inc.

The company, which offers life insurance, annuity and health insurance products through subsidiaries, said the name change reflects its varying businesses...

IndyChannel:

Your retirement savings may be next

Could the Democrats in Congress actually be considering confiscating all 401(k), SEP and IRA accounts in exchange for offering Americans a "guaranteed annuity"?

The subject almost seems too far out there to even write about. While it is something that I had heard rumors of, I just couldn't believe this type of proposal would ever be considered in America. Let alone become part of an active public policy debate.

But when the Wall Street Journal writes on the subject, and the House Republicans on the committee that oversees our nation's pension system send a letter expressing concern to both Treasury Secretary Timothy Geithner and Labor Secretary Hilda Solis expressing concern, and then issue a press release on it, it is time to get concerned...

Review-Messenger: Your retirement savings may be next

House Republicans to Obama Administration: Keep Bureaucrats’ Hands off Americans’ 401(k)s

House Republican Leader John Boehner (R-OH) and members of the House GOP Savings Solutions Group sent a letter to Labor Secretary Hilda Solis and Treasury Secretary Timothy Geithner warning the Obama Administration that the government should keep its hands off of the retirement savings of Americans, and should reject proposals that would dismantle or nationalize the private 401(k) system in favor of a government-run retirement security regime. Several Administration officials, including the Vice President, have voiced support for efforts to create so-called “Guaranteed Retirement Accounts” or impose new government mandates which would undermine 401(k) retirement savings plans and jeopardize employers’ willingness to continue offering them to their workers...

RepublicanLeader: House Republicans to Obama Administration: Keep Bureaucrats’ Hands off Americans’ 401(k)s

Life insurers facing annuity squeeze

Premiums on the decline; days of double-digit growth long gone

A period of fierce competition to build annuity premiums awaits life insurers as they contend with industry consolidation and the difficulties of standing out from rivals.

Premium growth for individual annuities has been on the decline for years. That's not likely to change anytime soon. The popularity of 1035 exchanges — tax-free transfers of one annuity into another — has been decreasing dramatically. In fact, Conning Research and Consulting estimates that the average annual annuity premium growth rate between 2007 to 2011 will come in at 2.3%. That's a considerable drop from the double-digit growth rates insurers saw during the late '90s...

Investment News: Life insurers facing annuity squeeze

Are Immediate Fixed Annuities A Good Idea? Sure, If You Have $100,000 To Spare

More women are buying immediate fixed annuities. Should I follow their lead?

The impetus for this column, which I began last January when I was making my New Year's resolutions, was to clean up my finances and start saving more for retirement.

Since then, I have tripled the amount of money in my savings account, quit lending money to my siblings, and upped my contributions to my 401(k)...

Forbes: Are Immediate Fixed Annuities A Good Idea? Sure, If You Have $100,000 To Spare

Legittimazione passiva dell'amministratore, azione di accertamento della comproprietà pro indiviso di un muro delimitante lateralmente l’edificio condominiale.

Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 2009, n. 25766.

La legittimazione passiva dell'amministratore del condominio a resistere in giudizio, ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., esclusiva o concorrente con quella dei condòmini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio.

Nella specie, quindi, le società ricorrenti correttamente hanno proposto la domanda di accertamento della comproprietà “pro diviso” del muro che delimita lateralmente l'edificio condominiale, nei confronti del Condominio rappresentato dall'amministratore che, pertanto, in base alla su citata norma, ha la rappresentanza sostanziale del condominio avendo, la domanda proposta, ad oggetto un bene condominiale comune, bene che è tale, cioè comune a tutti i condòmini, quantomeno per la metà interna del muro, ove la proprietà esclusiva della metà esterna di esso venga attribuita in via definitiva alle società ricorrenti (ciò prefiggendosi la domanda di accertamento della comproprietà “pro diviso” dalle stesse esercitata).

Non sussiste, quindi, la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini in quanto la sentenza resa nei confronti dell'amm.re farà stato ai sensi dell'art. 1131 2° comma c.c. nei confronti dei condòmini e dei loro aventi causa, non potendo i danti causa trasferire diritti più ampi di quelli di cui sono titolari.

Fonte: Condominioweb