A mente dell'art. 2051 c.c. ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Deve considerarsi custode anche il condominio per i beni che risultano essere di proprietà comune. La responsabilità del custode è esclusa soltanto quando il danno sia riconducibile non alla cosa, ma al caso fortuito. Il danneggiato può rivolgersi, per il risarcimento, a ciascun condomino, perchè dei danni provocati a terzi i condomini rispondono in solido.Chi ha pagato per tutti potrà agire per il rimborso della quota nei confronti degli altri condomini.
Secondo un orientamento giurisprudenziale non più recente il condominio risponde dei danni provocati a terzi dal portiere nell'esercizio delle sue mansioni a titolo di " culpa in eligendo ", cioè per colpa nella scelta di una persona inidonea a svolgere l'incarico in modo corretto. Il condominio che risarcisce il danno provocato dal portiere può comunque rivalersi nei suoi confronti.
Con la sentenza del 19 giugno 2008, n. 16607 la corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del condominio a mente dell'art. 2051 c.c. i giudici hanno stabilito che nell'ipotesi in cui l'evento dannoso sia stato determinato esclusivamente dal caso fortuito o da una causa imputabile soltanto alla persona danneggiata, tale da potere interrompere il collegamento causale tra la cosa e il danno, il condominio non è responsabile. In realtà, per comprendere meglio la decisione occorrerebbe analizzare le circostanze di fatto del caso concreto, perchè la sentenza finisce per non considerare responsabile il condominio, perchè la caduta della persona è stata ritenuta imputabile al comportamento dello stesso danneggiato che avrebbe scongiurato il danno adottando la normale diligenza.
Va ricordato che per evitare il rischio di condanne a risarcimenti elevati è ampiamente diffuso in ambito condominiale la stipula di appositi contratti di assicurazione. Se il fabbricato è coperto da assicurazione, il risarcimento dei danni derivanti da parti comuni dell'edificio sarà pagato dal condominio nella misura della quota eventualmente non coperta dal massimale per il quale è stato stipulato il contratto.
Un'altra ipotesi strettamente connessa al ragionamneto svolto riguarda il danno provocato a un passante dal marciapiede malmesso antistante l'edificio condominiale. Il danno deve essere risarcito dall'ente pubblico che è tenuto alla manutenzione del manto stradale e dello stesso marciapiede.
Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il condominio " de Il Messaggero