L’amministratore è il mandatario dei condomini in relazione alla gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio.In sostanza egli agisce per conto dei comproprietari e li rappresenta nei rapporti con terzi e nei rapporti interni. La sua nomina è atto che spetta all’assemblea.
L’incarico è validamente conferito se la deliberazione è approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’adunanza che rappresentino quanto meno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). Una volta assunto l’incarico, egli dovrà svolgere tutta una serie di attività che sono individuate dalla legge, dal regolamento di condominio e dalle decisioni dell’assise condominiale.
La dottrina e la giurisprudenza maggioritaria sono concordi nel sostenere che il rapporto contrattuale che s’instaura tra condominio e amministratore debba essere regolato dalle norme dettate per il contratto di mandato. In quest’ottica è utile osservare in contenuto dell’art. 1709 c.c., che recita:
Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.
Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.
Questo per quanto riguarda il contratto di mandato a livello generale.
Per quanto riguarda, più specificamente, il condominio ci si è chiesti:
a) l’amministratore ha sempre diritto ad essere retribuito per l’opera svolta?
b)sulla base di quali parametri si stabilisce la misura del compenso?
c)che cosa accade se l’assemblea, come riconosciutogli dalla legge, decide la revoca dell’incarico prima della sua naturale scadenza?
L’art. 1135 c.c. specifica che l’assemblea ordinaria annuale ha competenza a deliberare sull’incarico dell’amministratore (conferma, revoca ed naturalmente sulla nomina) nonché sull’eventuale sua retribuzione.
Per dottrina e giurisprudenza, la norma appena citata interpretata alla luce delle regole generali previste in materia di mandato (es. art. 1709 c.c.) sancisce anche per l’incarico di amministratore di condominio una presunzione di onerosità. Ciò vuol dire che, salvo diversa pattuizione, l’amministratore avrà diritto a vedersi retribuito per l’opera prestata.
Chiarito che in linea generale il rappresentate dei condomini ha diritto ad un compenso, è utile provare a comprendere come questo debba essere determinato. L’uso del verbo provare non è casuale. Non va dimenticato, infatti, che l’attività di amministratore di condominio non è regolamentata sicché non esiste come per altre professioni (es. medici, architetti ecc.) un tariffario di riferimento. La determinazione della retribuzione, pertanto, è faccenda rimessa alla libera contrattazione delle parti.
Si potrà giungere alla quantificazione della stessa in tre diversi modi:
a)offerta dell’amministratore (c.d. preventivo per le competenze) ed accettazione dell’assemblea;
b)proposta dell’assemblea ed accettazione dell’amministratore;
c)trattativa con proposte e controproposte cui segue un punto d’incontro.
In ogni caso, in seguito all’assunzione dell’incarico, qualora sorgessero dubbi sull’esatta quantificazione del compenso il contenuto del verbale d’assemblea prevarrebbe su quello del preventivo presentato dell’amministratore.
Nel caso di revoca anticipata, se la stessa non è supportata da una giusta causa, l’amministratore potrà chiedere il risarcimento del danno subito (Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).
Fonte: Avv. Alessandro Gallucci su Lavorincasa