L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere riconfermato. In più occasioni la Cassazione ha disposto che quando l'amministratore cessa dall'incarico per scadenza del termine annuale o perchè ha deciso di dimettersi dall'incarico affidatogli, deve continuare ad esercitare le sue funzioni fino a quando non sia validamente sostituito con la nomina di un altro amministratore da parte dell'assemblea.
L'amministratore può essere revocato dall'asseblea dei condomini in qualsiasi momento, perchè il rapporto è configurabile come un vero e proprio mandato. Se viene meno la fiducia dell'assemblea, l'amministratore è tenuto a rimettere il mandato. Per la revoca è necessaria la stessa maggioranza richiesta per la nomina dell'amministratore: metà più uno degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.
Ciascun condomino può chiedere all'autorità giudiziaria di revocare l'amministratore in caso delle seguenti irregolarità: mancata comunicazione all'assemblea di una citazione ( od un provvedimento amministrativo ) a lui notificato, dal contenuto che esorbita dalle sue proprie attribuzioni ; mancata presentazione per due anni consecutivi dei conti della gestione, salvo il caso di impossibilità a lui non imputabili; fondati sospetti di gravi iregolarità nell'amministrazione.
Se l'assemblea non provvede alla nomina del nuovo amministratore dopo la revoca o le dimissioni del precedente, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini senza la necessaria assistenza di un avvocato, in quanto si tratta di un provvedimento di volontaria giurisdizione. Salvo diverso accordo le spese relative al procedimento di nomina giudiziale sono imputate a carico dei soggetti che hanno agito.
Un problema particolarmente dibattuto riguarda l'eventuale revoca tacita dell'amministratore. Ricorre tale ipotesi quando l'assemblea nomina un nuovo amministratore senza revocare espressamente il precedente. L'amministratore revocato deve consegnare al nuovo tutti i documenti relativi alla gestione del condominio.
Il potere di ratifica spetta all'assemblea. Il nuovo amministratore deve verificare il saldo del rendiconto dell'amministratore uscente, ma se esso non è stato approvato dall'assemblea, non può ratificare quanto compiuto nella gestione dell'amministratore che sostituisce. Se l'amministratore compie atti senza autorizzazione dell'assemblea nelle ipotesi in cui è richiesta, risponde in proprio, a meno che l'assemblea non ratifichi il suo operato.
Uno stesso condominio potrebbe avere più amministratori se necessario, ma in tale ipotesi dovrebbe essere specificato l'ambito di competenza di ciascuno per evitare sovrapposizioni. In mancanza di una specificazione dei compiti il potere di rappresentare i condomini nei confronti dei terzi spetta a tutti gli amministratori.
Fonte: Dott. Giuseppe Spoto su " Casa - Il Condominio " de Il Messaggero